El valor del suelo: Problemas y soluciones

Fabián Reyes, Juan Manuel García y Aminael Sánchez, del Departamento de Ciencias Biológicas en la Universidad Técnica Particular de Loja, han investigado los problemas y posibles soluciones del avalúo catastral. Hablemos sobre la importancia del catastro, las dificultades que enfrentan los Municipios al avaluar el suelo y la solución que los investigadores han dado a este problema.

Plano Quito por Pio Montufar
Plano de la ciudad de Quito hacia 1805. Atribuído a Juan Pío Montúfar.

¿QUÉ ES EL CATASTRO?

El catastro es un registro del Estado sobre varios parámetros de la tierra. Existen tres tipos de elementos que el catastro caracteriza: legales, físicos y económicos. Estos son, respectivamente, registros sobre las propiedades (a quién pertenece y el historial de compras-ventas), sobre sus características físicas (como la pendiente y el acceso a servicios básicos), y sobre su valor económico.

En Ecuador, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) es el instrumento que norma el catastro. Este establece que el avalúo catastral debe ser igual al valor de mercado de la propiedad, o sea, la suma del valor del terreno y las construcciones en éste. Por otro lado, los organismos encargados de ejecutar el avalúo catastral son los Municipios.

Determinar el valor de una construcción es relativamente simple debido a que los precios de materiales de construcción son usualmente conocidos. Sin embargo, la determinación del valor del suelo es compleja por factores que veremos en adelante. En este artículo nos enfocaremos en la valoración catastral del suelo. Como ilustra la siguiente imagen, la valoración del suelo tiene tres etapas:

Etapas de creación de catastro

Primera etapa: se recolectan muestras del valor del suelo y características de los predios en el territorio que se esté estudiando. Segunda etapa: se identifican zonas con características relativamente homogéneas en cuanto a los valores del suelo. Esta etapa resulta en una zonificación del territorio en función del valor del suelo. Tercera etapa: se generan modelos de avalúo del suelo en cada zona, en función de características como la superficie, servicios y accesibilidad a los terrenos. A cada una de estas características se les da un peso diferente para cada zona, con el fin de ajustar los valores según la zonificación.

IMPORTANCIA DEL VALOR CATASTRAL

En general, la valoración catastral es útil para la determinación de tributos, pagos extraordinarios y planificación urbana. El valor catastral de una propiedad genera varios tributos y consecuencias: impuestos prediales, impuestos por alcabalas, plusvalía, pago de expropiaciones, determinación de zonas de alto valor, entre otras.

En zonas donde el avalúo catastral es confiable y se aplica bien, puede ser incluso utilizado para la concesión de créditos hipotecarios, o para planificación municipal por medio de una lectura del territorio en función de la dinámica de sus valores. Un ejemplo de esta última instancia son los análisis de los efectos sobre el valor del suelo que genera la transición de un área rural a área urbana. En este ámbito, los Municipios pudieran incluso desarrollar instrumentos de regulación, a partir del catastro, para evitar valores excesivos de mercado y especulación.

La investigación demuestra que existen técnicas, relativamente fáciles de implementar, que generan de forma casi automática modelos de valoración bastante precisos. Es fundamental empezar a usar estas técnicas para la determinación de impuestos justos según el tipo de predio.

Aunque no siempre ocurre en Ecuador, es deber de los Municipios ajustar sus valores catastrales de tal manera que se asegure el principio de igualdad en la determinación de tributos. Si los avalúos catastrales fueran certeros en cuanto al valor de mercado, no habrían propiedades sobrevaloradas o subvaloradas. Al evitar avalúos insuficientes o excesivos, y ajustando acordemente las tarifas impositivas, se asegura el principio de igualdad en el pago de tributos.

Asimismo, cuando existen cobros municipales por contribuciones especiales, un buen avalúo catastral aseguraría que los pagos por cada predio sean justos. Poniendo como ejemplo al reciente proyecto ‘Regenerar’ en Loja, un correcto avalúo de los suelos hubiera impedido que los menos afortunados pagasen más (porcentualmente) por sobrevaloración de su suelo.

PROBLEMAS AL DETERMINAR EL VALOR DEL SUELO

Los métodos de catastro empleados presentan varios problemas de precisión en la mayoría de Municipios de Ecuador. Los modelos de valoración a menudo generan subjetividad en la valoración del suelo. Esto se evidencia que, en promedio, los valores catastrales constituyen entre un 40 – 50% del valor real de mercado. Otra dificultad proviene del gran número de avalúos que se precisan: en Loja, se debe avaluar unas 54.000 propiedades.

Según las etapas de avalúo de suelo, los problemas con los métodos frecuentemente empleados son los siguientes.

En la primera etapa, al carecer de muestras suficientes de valor del suelo, algunos Municipios utilizan muestras de la oferta del suelo. Esta técnica incorpora subjetividad y sobreprecio, pues, la oferta suele ser un 15% superior al valor por el que en realidad se vende una propiedad. Otro problema en la primera etapa es la introducción de variables poco significativas en la toma de muestras, lo que opaca el peso de las variables realmente importantes.

Mientras tanto, en la segunda etapa se introduce subjetividad porque las zonas homogéneas se determinan bajo el criterio de la persona que está produciendo el modelo de valoración.

Por último, la tercera etapa presenta problemas con los valores de ajuste de cada variable o parámetro. Aunque sí se generan valores distintos en función de la zona, no se aplican valores de ajuste (pesos diferenciados) a las variables. Los valores de ajuste deberían ser distintos entre zonas periféricas y zonas céntricas. Por ejemplo, el avalúo según la distancia al centro económico de una región se comportará distinto en la periferia que en la zona céntrica.

SOLUCIÓN DEL EQUIPO DE INVESTIGACIÓN

Fabián Reyes, Juan Manuel García y Aminael Sánchez desarrollaron un método de avalúo catastral que aborda las dificultades mencionadas. Esto lo hicieron aplicando técnicas que eliminen al máximo la subjetividad en las tres etapas del avalúo.

Vilcabamba parroquia rural de Loja
El caso de estudio en la investigación fue la parroquia de Vilcabamba.

En la primera etapa recolectaron solamente muestras de valor objetivas; esto es, de los casos de compra-venta efectivas en los que ambas partes de la transacción coincidían con el valor de la propiedad. Además definieron qué variables de esta etapa eran realmente significativas para la determinación de valor. En el sector rural, éstas últimas resultaron ser: accesibilidad a la propiedad, superficie, pendiente del terreno, entre otras.

En la segunda etapa aplicaron técnicas de minería de datos que permitieron generar zonas homogéneas o segmentos de mercado. Estas zonas serían definidas automáticamente en función de los valores del suelo de la primera etapa y de la relación entre estos últimos con las variables relevantes.

En la tercera etapa se determinó los pesos que cada variable debería tener para cada zona. Este proceso permitió también medir el nivel de precisión del modelo de avalúo, en conformidad con las indicaciones que puede encontrarse en la literatura internacional para zonas rurales. Un ejemplo de este hallazgo es que, a medida que aumenta la superficie de una propiedad, el valor por metro cuadrado disminuye más en las zonas alejadas a los centros económicos.

En resumen, la investigación demuestra que existen técnicas, relativamente fáciles de implementar, que generan de forma casi automática modelos de valoración bastante precisos. Como se ha explicado antes, es fundamental empezar a usar estas técnicas para la determinación de impuestos justos según el tipo de predio.